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Omar Congiu
17 Ottobre 2025
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Prezzi in salita e affitti brevi riducono drasticamente l’offerta abitativa per i residenti. Negli ultimi anni, abitare a Cagliari è diventato più difficile. Più che una crisi acuta, è un lento ma costante processo di esclusione: i prezzi di vendita aumentano, gli affitti a lungo termine si riducono e la città — pur formalmente piena di case — diventa sempre meno accessibile per chi cerca una sistemazione stabile.
Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), nel primo trimestre del 2024 il prezzo medio di vendita per un’abitazione a Cagliari ha raggiunto i 3.950 €/mq, con un incremento del 3,7% rispetto all’anno precedente. Nel centro storico e nei quartieri prossimi al mare, le cifre possono superare i 5.000 €/mq, in particolare nelle zone di Stampace, Villanova e Marina.
Parallelamente, il numero di affitti stabili è in drastico calo. Le agenzie immobiliari segnalano una crescente preferenza da parte dei proprietari per la locazione turistica, che — grazie a piattaforme come Airbnb e Booking.com — garantisce entrate maggiori e minori vincoli rispetto ai contratti tradizionali.
L’aumento dell’offerta turistica sta sottraendo immobili al mercato residenziale. Secondo Inside Airbnb, una piattaforma indipendente di monitoraggio degli annunci, a maggio 2024 Cagliari contava oltre 2.100 annunci attivi su Airbnb, la maggior parte dei quali riferiti ad interi appartamenti. Nel quartiere della Marina, ad esempio, è ormai comune che interi edifici siano destinati quasi esclusivamente all’affitto breve. Alcuni portoni ospitano cinque o sei appartamenti gestiti in modalità turistica, con accesso automatico e zero presenza stabile. Questo ha un effetto diretto sull’offerta per chi cerca casa: meno appartamenti disponibili, meno contratti regolari, meno possibilità di restare in città.
Secondo le rilevazioni del portale Idealista.it, a maggio 2024 il canone medio richiesto per un affitto a Cagliari è di circa 15,6 €/mq al mese, con punte di 18–20 €/mq nei quartieri centrali. Un bilocale di 50 mq in zona centrale può facilmente superare i 750–800 euro al mese. A fronte di questi valori, l’offerta è sempre più orientata a contratti transitori o soluzioni brevi, spesso con diciture come “non si accetta residenza” o “solo uso turistico”.
In molti casi, gli annunci vengono ritirati dopo poche ore, oppure le richieste vengono scoraggiate se il potenziale inquilino cerca stabilità.
A differenza di città come Firenze, Venezia, Bologna o Milano, Cagliari non ha ancora adottato alcuna regolamentazione specifica per gli affitti brevi. Non esistono limiti al numero di giorni affittabili, né obblighi di registrazione come struttura ricettiva. La mancanza di un quadro normativo consente la proliferazione di locazioni turistiche in qualsiasi quartiere della città.La conseguenza è che il mercato si sposta dove c’è maggiore rendimento, e in questo momento la rendita turistica è spesso più appetibile di un affitto a lungo termine, anche in termini di gestione: niente morosità, zero vincoli legali, pagamento anticipato.
Il fenomeno ha prodotto un effetto centrifugo. I residenti che non trovano soluzioni in città si spostano verso l’hinterland: Quartu Sant’Elena, Selargius, Monserrato. Secondo i dati ISTAT, dal 2020 al 2023 Cagliari ha perso circa 2.500 residenti. Nello stesso periodo, la popolazione nei comuni limitrofi è cresciuta. Il segnale è chiaro: chi lavora in città non riesce più a viverci. Il pendolarismo aumenta, così come i costi di spostamento e il tempo perso nel traffico. E con l’uscita dei residenti, anche i quartieri storici perdono i servizi di prossimità: botteghe, farmacie, negozi alimentari. Il centro si trasforma in una vetrina — funzionale per chi visita, meno per chi resta.
Il turismo non è il nemico. Ma senza un bilanciamento tra funzione turistica e funzione residenziale, la città rischia di svuotarsi da dentro. Quando il centro urbano diventa prevalentemente una destinazione, e non un luogo di vita quotidiana, il rischio è quello di una monocultura economica. Lo sviluppo appare solido, ma è fragile. Dipende da flussi stagionali, recensioni online e dinamiche globali. Intanto, i giovani faticano a costruirsi un progetto di vita in città. Chi studia a Cagliari spesso deve tornare a casa ogni giorno. Chi lavora stabilmente viene trattato come un inquilino di passaggio. Chi ha un contratto a tempo indeterminato scopre che questo non basta più a trovare un affitto.
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